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        物业管理行业协会

        今天是:
        物业是否有权要求业主拆除自家窗户外的防盗网
        作者:   来源:   日期:2014-02-13

        【案情】

          2012年11月6日,吴某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》,在该公司开发的“水景铭苑”小区内购买住宅一套。2013年1月8日,房地产开发公司与某物业管理公司签订了前期物业服务委托合同。2013年4月10日,吴某与物业公司签订了房屋装饰装修管理协议,其中约定:阳台防盗窗外侧不可安装防盗网、纱窗等防护设备。吴某觉得将防盗网安装在阳台内侧会影响美观且影响使用,于是把防盗网安装在阳台外侧与房屋外墙面处在同一平面的位置。物业公司多次找吴某要求其拆除该防盗网,吴某不从,2013年9月5日物业公司向法院提起诉讼。

          【分歧】

          在物业公司是否有权要求吴某拆除防盗窗问题上,存在两种观点:

          第一种意见认为,有权要求吴某拆除。根据当事人意思自治原则,物业公司和业主在平等自愿的情形下签订房屋装饰装修管理协议有效,对双方均有约束力,双方均应按照协议的内容履行相应的权利和义务。本案在协议中明确约定“防盗窗只能安装在窗户内侧”的情形下,业主违反该规定将防盗窗安装到窗户外侧,违反了协议约定,故物业公司有权要求业主按照协议约定拆除安装在窗户外的防盗窗。   

          第二种意见认为,无权要求吴某拆除。判定物业公司是否有权要求吴某拆除防盗网,取决于双方所签订的协议内容是否符合法律规定。物业公司与业主是物业管理经营者与消费者的关系,经营者不得以格式合同的方式做出对消费者不公平、不合理的规定,双方签订的房屋装饰装修管理协议为物业公司提供的格式合同文本,而协议中的“防盗窗只能安装在窗户内侧”的条款,排除了吴某对自己房屋的窗户享有的主要权利,因此该条款无效。

          【评析】

          笔者同意第二种观点,理由是:

          1、吴某对自己房屋的窗户享有专属权。根据我国《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益”之规定,吴某在自己享有专属权的窗户外侧安装防盗窗,在不危及建筑物的安全或损害其他业主合法权利情况下,可以自主使用且不受物业公司干涉。

          2、协议中有关条款排除了吴某对自己房屋窗户享有的主要权利。我国《合同法》第四十条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案“房屋装饰装修管理协议”属物业公司提供的格式合同,协议中约定的“阳台防盗窗外侧不可安装防盗网”内容,排除了业主吴某对自己房屋窗户享有的主要权利,所以该条款应当确认无效。

          3、物业公司对自己主张负有举证义务。物业公司主张拆除吴某安装在窗外的防盗网,应当就该防盗网会危及建筑物的安全、损害其他业主合法利益、影响外在美观等方面存在问题提供证据予以证明,否则其主张不能得到法院支持。

          (作者单位:江西省丰城市人民法院)


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