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        物业管理行业协会

        今天是:
        物业已成为职业“背锅侠”
        作者:   来源:   日期:2020-05-15

         

        不知何时起,物业已成为职业“背锅侠”。无论在所管小区内发生任何意外事件,业主都会第一时间内归咎于物业。

        有时候,物业真的比窦娥还冤...


        ?高空抛物


        某住宅小区,一名骑电动车经过的男子日前被疑似从高楼坠落的红砖砸中。


        事后,由于现场缺乏目击者与相关证物,导致迟迟找不到真正的肇事者,受害者家属把可能涉案的整幢楼除一楼外的全体业主和开发商,以及小区物业公司均告上法庭。


        后法院审理认为,通过《中华人民共和国侵权责任法》对高空抛物行为责任进行了明确规定:从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,假如找不到责任人,则推定所有住户都有“抛物”的可能,应由所有住户一起赔偿。


        高空坠物属于个人违法行为,从法律意义上,由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。不属于物业管理的范围。


        针对此类事故,物业管理部门可采取以下措施:


         01 进行高空维修、清洗外墙面等高空作业时,做好防护措施,防止物品不慎坠落。同时,在作业期间树立指示牌提醒路人绕道行走或安排专门人员引导行人。


         02 平时需做好建筑外墙的检查和日常养护,避免发生公共区域设施如外墙皮,公共区域玻璃,窗户等物坠落,造成伤害。


         03 日常工作中,要通过多种形式进行宣传教育,提高居民素质,从根本上杜绝高空抛物的现象发生。


         04 一旦出现高空坠物伤害事件,物业公司要做好抢救伤员和现场保护区工作,依据现场情况及时报警,并协助有关部门做好证据保全工作。


         05 对一些高空抛物多发部位进行监控,以获取事故的第一手材料和证据。


        ?房屋漏水


        房屋漏水是物业管理中的“老大难”的问题,不少业主经常此类问题全部抛给物业,要求帮其解决房屋问题,若不然则拒绝缴纳物业费。但其实,房屋漏水原因不同,责任对象也不同。


        从渗漏原因分析,通常有以下几种情况:


         01 开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏;


         02 业主自身使用不当或随意改造等,造成自家或邻居家漏水;


         03 装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水,因而引发的渗漏;


         04 物业对共用设施设备管理不善造成的漏水;


         05 房屋年代久远,防水材料老化失效。


        根据《建筑工程质量管理条例》的规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,质保期为5年,从工程竣工验收合格之日起计算。


        对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水业主可以找第三人进行维修,由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外,若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年保修期,开发商仍要担责。


        对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏根据《住宅室内装饰装修管理办法》,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。


        对于因物业疏于管理所造成的渗漏:比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家、屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水等,物业公司应承担失察或维修不及时的责任。


        ?下水管堵塞


        不少市民都遭遇过下水道被堵的情况,如果造成了较大的损失,虽然无法查清是哪一户干的坏事,但可以让全体楼上业主“背锅”。


        某住宅就发生过因公用下水管道被邻居的破布、湿巾等堵住,一楼住户被污水反冒淹屋,家具、家电和木地板遭到不同程度浸泡的事件。


        由于该事件无法确定堵塞物为该单元的哪一住户所丢弃,但根据日常生活经验可以合理推断,此事是由于楼上各住户未能合理使用排污管道导致,楼上各住户均存在过错的可能性。因此,楼上其余各住户应共同承担责任。

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